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Gebundener Bodenwert, „Gewichtung von Sachwert und Ertragswert“

Seit dem Liegenschaftsbewertungsgesetz aus dem Jahr 1992 wurden die Ermittlungsverfahren stetig weiter entwickelt. Die Nachfrage nach Gutachten wurde nicht nur in Gerichtsverfahren gefordert, sondern auch von privaten Auftraggeber, Banken, Rechtsanwälten und Investoren beauftragt. Hier stehen die Privatgutachter zur Verfügung. Zahlreiche Aus- und Weiterbildungsinstitute bieten hervorragende Weiterbildungsmöglichkeiten für alle Sachverständigen an.

Ungeachtet der neuen Lehre sind offenbar einige „althergebrachte“ Bewertungsmethoden, welche offenbar über Generationen von Sachverständigen zu Sachverständigen übernommen werden.

Zwei zentrale Themen, welche den Wert einer Liegenschaft erheblich belasten unterliegen immer noch der althergebrachten Bewertungsmethode.

·         Der gebundene Bodenwert

Der immer noch weithin verbreitete pauschale Abschlag für „Verbauung“ wird nur noch in den seltensten Fällen und wohl argumentiert verwendet. Bei einer Verkehrswertbewertung gilt der Bodenwert immer als eine eigene Marktgröße. Aus diesem Grund scheidet der Ansatz eines „Bebauungsabschlages“ aus.

·         Die Gewichtung von Sach- und Ertragswert

Sowohl die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens als auch die Verfahrensgrundsätze samt den wertbeeinflussenden Parametern haben den jeweiligen Verhältnissen am Immobilienmarkt zu entsprechen. Das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren sind für völlig verschiedene Immobilien zum Ansatz zu bringen. Sie wird zum Beispiel ein Einfamilienhaus, welches üblicherweise im Sachwert zu bewerten ist, im Ertragswert einen wesentlichen niedrigeren Wert erzielen, da die Marktteilnehmer das Haus für den Eigenbedarf sehen und nicht als Ertragsobjekt. Genauso hält es sich mit den klassischen Ertragsimmobilien, wie etwa Geschäft- und Gewerbeimmobilien. Hier wäre der Wert der Immobilie im Sachwertverfahren wesentlich niedriger als im Ertragswertverfahren.

Die Ermittlung des Verkehrswert ist daher wie folgt zu bestimmen. Entscheidung für ein Wertermittlungsverfahren und durch Zu- und Abschläge sowie einer Marktanpassung den Verkehrswert ermitteln. Der Bodenwert ist immer getrennt und im Vergleichswert zu bestimmen.

Empfehlung Rechtsanwaltskanzlei Zumtobel + Kronberger

 

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Nach dem Gesetzesvorschlag soll im Grunderwerbsteuergesetz künftig der Grundstückswert als  Bemessungsgrundlage herangezogen werden, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder die Gegenleistung geringer ist als der Grundstückswert. Der Grundstückswert soll ein vom gemeinen Wert (=Verkehrswert) abgeleiteter Wert sein. Laut den Erläuterungen zum Begutachtungsentwurf des Steuerreformgesetz 2015 sollen die näheren Details zur Ermittlung dieses Grundstückswertes in einer Verordnung des Bundesministers für Finanzen im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler geregelt werden. Angedacht wird unter anderem die pauschale Ermittlung des Wertes über den Immo-Spiegel mit pauschalen Abschlägen. Ob die Einholung eines Schätzgutachtens notwendig sein und wie die Verordnung aussehen wird, ist noch unklar. Hier bleibt es weitere Informationen bzw. die Verordnung abzuwarten.

Wenn Sie sich generell einen Überblick über den Verkehrswert Ihrer Liegenschaft verschaffen wollen, empfehlen wir Ihnen

Kontaktdaten:
Daniel Gsteu: Sachverständiger für das Immobilienwesen
Sofortinfo: 0660 / 466 8575
E-Mail: office@immo-control.at
Homepage: www.immo-control.at

Zu beachten ist bei der geplanten Regelung auch, dass bei der Ermittlung des anzuwenden Steuersatzes, unentgeltliche Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen sind. Nach unserem Verständnis betrifft das allerdings nur Schenkungen nach dem 31.12.2015.

Die Gesetzesänderungen zur Grunderwerbssteuer sollen mit 1.1.2016 in Kraft treten und auf alle Erwerbsvorgänge anzuwenden sein, die nach dem 31.12.2015 verwirklicht werden oder wenn der Erblasser nach dem 31.12.2015 verstorben ist.

Gerne beraten wir Sie auch in diesem Zusammenhang, erstellen für Sie die notwendigen Verträge und Urkunden und beantragen die Eigentumsübertragung im Grundbuch.

Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt. Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.